Prinsjesdag 2019: de belangrijkste wijzigingen eigen woning

De volgende maatregelen worden onderzocht:

• Afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters en verhoging van de belasting voor beleggers. Starters hoeven dan minder eigen geld in te leggen bij de koop van een huis. Beleggers betalen juist meer. Het ministerie van Financiën bekijkt of deze maatregel effectief en uitvoerbaar is.
• Zelfbewoningsplicht voor kopers van bestaande woningen. Beleggers kunnen deze huizen dan niet meer kopen voor de verhuur. Het ministerie van Binnenlandse Zaken onderzoekt samen met een paar gemeenten of deze maatregel wettelijk mogelijk is.
• Strengere regels voor het verkrijgen van een hypotheek voor huurwoningen. Door de maximale loan-to-value voor de buy- to-let hypotheken te begrenzen, kunnen beleggers minder lenen voor de koop van een huurwoning.
• Zwaardere belasting van het vermogen in box 3 voor beleggers in woningen en een andere wijze van belasting van huurinkomsten.Het kabinet bekijkt de samenhang van de maatregelen en let erop dat de mix niet te nadelig uitpakt voor de starter of belegger.

Deze ontwikkeling heeft drie oorzaken:

• In 2020 zal de energiebelasting op gas met 3,99 cent per m3 stijgen en de energiebelasting op elektriciteit met 0,09 cent per kWh dalen.
• Huishoudens die elektriciteit verbruiken hebben recht op een korting op de energiebelasting. Het kabinet wil deze tegemoetkoming in 2020 met bijna € 216 verhogen tot € 527,17 (incl btw).
• Het kabinet streeft naar een eerlijker verdeling van de lasten tussen burgers en bedrijven, zodat meer recht wordt gedaan aan het principe ‘de vervuiler betaalt’. Daarom wordt per 1 januari 2020 het aandeel dat bedrijven bijdragen aan de opslag duurzame energie (ODE) verhoogd en het aandeel van huishoudens verlaagd. Ondanks deze verandering zullen de ODE-tarieven in 2020 voor huishoudens stijgen. Het ODE-tarief op gas stijgt met 2,51 cent per m3 en de ODE op elektriciteit met 0,84 cent per kWh.

6. NHG-kostengrens gaat mogelijk ook gelden bij oversluiten
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wil de kostengrens voor aankoop per 1 januari 2020 ook laten gelden bij oversluiten. Heb je een hypotheek zonder NHG en wil je oversluiten naar een NHG-hypotheek, dan mag de taxatiewaarde van de woning niet hoger zijn dan de NHG-kostengrens. In november wordt duidelijk of het Ministerie van Binnenlandse Zaken dit voorstel goedkeurt.
7 . Kosten koper meefinancieren bij NHG-hypotheek niet meer mogelijk
In 2019 kun je de kosten koper en de aanvullende kosten bij een NHG-hypotheek tot 6 % meefinancieren als de taxatiewaarde van het huis hoger is dan de koopsom.

Per 1 januari 2020 wil NHG deze mogelijkheid laten vervallen. NHG gaat in het geval van een hogere taxatiewaarde uit van de koopsom als maximaal leenbedrag, en andersom. Een hogere taxatiewaarde geeft je dan dus geen extra financieringsruimte meer. De kosten koper en de aanvullende kosten komen voor eigen rekening. In november wordt duidelijk of het Ministerie van Binnenlandse Zaken dit voorstel goedkeurt.
8. Hypotheekrenteaftrek wordt verder beperkt
Met ingang van 2020 wordt het hoogste tarief waartegen je hypotheekrente kunt aftrekken versneld afgebouwd met 3 %. Voorheen daalde dit tarief met 0,5 % per jaar tot 49 % in 2019. In 2020 daalt het tarief naar 46 %. Lees meer over de hypotheekrenteaftrek ›
9. Wet Hillen wordt verder afgebouwd
De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld wordt in totaal in 30 jaar afgebouwd. In 2019 is daarmee begonnen en was de aftrekpost geen 100 %, maar 96,67 % van de bijtelling van het eigenwoningforfait. In 2020 daalt dat percentage naar 93,33 %. Lees meer over de Wet Hillen › 
10. Inkomstenbelasting gaat omlaag
In 2020 dalen de tarieven voor de inkomstenbelasting. Er wordt een tweeschijventarief ingevoerd. Door deze verandering houd je netto meer over.
11. Eigenwoningforfait daalt
Het kabinet wil huiseigenaren compenseren voor de versnelde beperking van de hypotheekrenteaftrek. Daarom gaat het eigenwoningforfait voor woningen met een woz-waarde tussen de € 75.000 en € 1.060.000 omlaag met 0,05 %. In 2020 komt het tarief voor het eigenwoningforfait voor deze woningen dan uit op 0,6 %.
Voor huiseigenaren is dat gunstig. Als het eigenwoningforfait daalt, wordt de aftrek eigen woning hoger; dit kan leiden tot een hogere belastingteruggave. Huiseigenaren met een woz-waarde boven de € 1.060.000 gaan meer betalen omdat het verhoogde eigenwoningforfait (de zogenoemde villatax) nu ingaat bij een WOZ-waarde van € 1.060.000 in plaats van € 1.080.000.
12. WOZ-waarde gaat opnieuw omhoog
De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt in 2020 naar verwachting van de Waarderingskamer met 8 % tot 10 %. De WOZ-waarde die je in 2020 ontvangt geeft de marktontwikkeling weer tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2019.
Een hogere WOZ-waarde kan leiden tot een hoger eigenwoningforfait. Hierdoor daalt de aftrek eigen woning en daalt ook je belastingteruggave.
13. Benchmark vervangt macronorm ozb
De stijging van de onroerendezaakbelasting (ozb) is tot en met 2019 gebonden aan een landelijk maximum, de zogenoemde macronorm. In 2020 wordt deze norm vervangen door een benchmark. Hiermee kunnen gemeenten de stijging van de ozb vergelijken met die van andere gemeenten. Het is nog de vraag of de benchmark leidt tot lagere gemeentelijke belastingen. Naast de ozb worden ook de rioolheffing en afvalstoffenheffing in de benchmark opgenomen.
14. Spaargeld straks anders belast
In 2020 blijft het huidige box 3-systeem bestaan. Het heffingsvrije vermogen per persoon stijgt naar € 30.846 (in 2019: € 30.360) en voor fiscale partners naar € 61.692 (in 2019: € 60.720). Heb je vermogen dat boven het heffingsvrije vermogen uitkomt? Dan wordt het belastbaar rendement in 2019 en 2020 als volgt berekend:

2019

2020

Het inkomstenbelastingtarief in box 3 blijft in 2020 30 %.
Vanaf 2022 wordt, vanwege de aanhoudend lage spaarrente, spaargeld anders belast. Zo komt er een drempel ter hoogte van het huidige heffingsvrije vermogen. Blijft je vermogen daaronder, dan heb je niet te maken met box 3.
Heb je meer vermogen? Dan wordt je volledige vermogen in box 3 meegenomen, maar kun je nog steeds vrijgesteld zijn. Er gaat namelijk een extra vrijstelling gelden van € 400 in box 3 (‘het heffingsvrije inkomen’).
Ook kun je schulden in box 3 niet meer tegen de bezittingen ‘wegstrepen’. Slechts 3,3 % van de schuldhoogte komt in mindering op het belastbaar inkomen in box 3. Dat percentage is afhankelijk van de gemiddelde hypotheekrente.
Is je belastbare inkomen hoger dan de € 400? Dan ben je meer belasting verschuldigd dan in 2019. Het box 3-inkomstenbelastingtarief stijgt namelijk van 30 naar 33 %.

Voorbeeld: voor iemand met alleen spaargeld (geen beleggingen of schulden) in box 3 en met een rentestand van 0,09 % betekenen deze wijzigingen dat je tot ruim € 440.000 bent vrijgesteld van belasting. Voor fiscale partners geldt het dubbele.
15. VvE’s met zonnepanelen kunnen btw-vrijstelling krijgen
VvE’s kunnen in 2020, onder voorwaarden, gebruikmaken van de nieuwe kleine ondernemersregeling (KOR). Dit houdt in dat een VvE voor alle in Nederland verrichte activiteiten vrijgesteld is van het doen van btw-aangifte en de bijbehorende administratieve verplichtingen. Hier valt het leveren van stroom aan de energieleverancier ook onder.

Wanneer de VVE meer dan € 14.404 (inclusief btw) aan de zonnepanelen uitgeeft en de btw daarover terugvraagt, krijgt zij te maken met de herzieningsregeling. Dit is het geval wanneer de VVE de btw heeft teruggekregen en in de jaren daarna een beroep doet op de vrijstelling van de nieuwe KOR.

Heb je als particulier zonnepanelen en al een ontheffing van administratieve verplichtingen, dan stroom je automatisch door naar de nieuwe regeling.
16. Salderingsregeling zonnepanelen loopt tot 2023
In 2019 is besloten de salderingsregeling ongewijzigd voort te zetten tot 2023. Dat is dus twee jaar langer dan eerder was vastgesteld. Vanaf 2023 wordt de salderingsregeling in acht jaar afgebouwd.