Wat is een verzilver hypotheek?
Overwaarde huis verzilveren door middel van een opeethypotheek
Een verzilver hypotheek of opeethypotheek, dat klinkt misschien wat vreemd, maar er wordt steeds vaker gebruik van gemaakt door mensen die zich zorgen maken over hun inkomen of wel wat extra inkomen of een spaarpotje kunnen gebruiken. Bijvoorbeeld door 55+’ers die de begane grond willen verbouwen van hun huis maar daar zelf niet voldoende geld voor hebben. Wat een verzilver hypotheek precies inhoudt en wat de voordelen ervan zijn, leggen we u graag hieronder uit.
Wanneer u al jaren geleden een hypotheek afgesloten heeft, zult u die ondertussen een heel eind afgelost hebben. Uw huis heeft dan een overwaarde. Een verzilver hypotheek is dan een interessante optie voor u want het huis is immers meer waard dan de hoogte van de hypotheek die u nog heeft. De overwaarde van uw huis kunt u in principe verzilveren, terwijl u gewoon in het huis blijft wonen. De overwaarde die u kunt verzilveren, is gelijk aan de geschatte verkoopwaarde van het huis min de hypotheek die nog op het huis rust. U kunt het geld opnemen als aanvulling op uw pensioen, met uw huis als onderpand. Er wordt daarom ook vaak gesproken over een opeethypotheek of seniorenhypotheek. Er zijn een aantal scenario’s denkbaar.
Bij voldoende inkomen
Wanneer u voldoende inkomen heeft en de rentelasten kunt dragen,
kunt u gewoon een
krediethypotheek of aflossingsvrije hypotheek opnemen.
Krediethypotheek
Een krediethypotheek is als het ware een doorlopend krediet, waarbij u tijdens de looptijd van de lening voortdurend geld kunt opnemen tot aan de vooraf afgesproken kredietlimiet. U neemt alleen het bedrag op wat u op dat moment nodig hebt en kunt ook altijd weer tussentijds aflossen. Ook betaalt u alleen rente over het bedrag dat u opgenomen heeft. Het geld kunt u naast voor een verbouwing aan uw huis ook gebruiken voor consumptieve doelen. U hoeft uw huis dus niet te verkopen, terwijl u toch geld kunt lenen.
Bij deze ‘verzilver hypotheek’ is uw huis het onderpand. Daardoor is het risico voor hypotheekverstrekkers minder groot, waardoor u van een lager rentepercentage profiteert. De rente is net als bij een doorlopend krediet variabel waardoor uw hypotheeklasten kunnen schommelen. Daarnaast heeft u geen recht op hypotheekrenteaftrek bij deze vorm van een verzilver hypotheek. U kunt maximaal 50% van de waarde van de woning in de vorm van een krediethypotheek als overwaarde verzilveren en moet de rente met uw (toekomstig) inkomen kunnen betalen.
Soms wordt er gekeken naar de executiewaarde van een huis. Bij een bestaande woning bedraagt de executiewaarde in 2018 80-85% van de vrije verkoopwaarde en bij een nieuwbouwwoning 90% van de koopsom inclusief de prijs van meerwerk. De executiewaarde wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde of door een taxateur. Vaak mag u maximaal 75-85% van de executiewaarde als overwaarde verzilveren.
Voordelen:
- Lagere rente dan een consumptief krediet
- Alleen rente betalen over het opgenomen bedrag
- Vrij opnemen en aflossen tot aan de kredietlimiet
Nadelen:
- Variabele rente
- Geen hypotheekrenteaftrek
Aflossingsvrije hypotheek
Ook een aflossingsvrije hypotheek mag maximaal 50% van de waarde van de woning zijn. Bij een aflossingsvrije verzilver hypotheek kunt u niet zomaar tussentijds opnemen en aflossen, daarom wordt er bij een aflossingsvrije verzilver hypotheek vaak voor gekozen het gehele bedrag in één keer op te nemen. U moet dan wel over het hele bedrag rente betalen, dus ook over het bedrag dat u nu nog niet gebruikt, maar als u het totale bedrag in aparte delen opneemt, kijkt de bank steeds opnieuw naar de verzilver hypotheek alsof het een nieuwe hypotheek betreft. In veel gevallen kan dat ook niet zonder van een hypotheekadviseur gebruik te maken. Al met al brengt dat ook extra kosten met zich mee. Bovendien heeft u geen recht op hypotheekrenteaftrek. Daar staat tegenover dat bij een aflossingsvrije hypotheek een vast rentepercentage voor een langere periode afgesproken kan worden.
Voordelen:
- Vast rentepercentage
- Geen aflossing nodig
Nadelen:
- Niet tussentijds opnemen en aflossen
- Over het hele bedrag rente betalen
- Geen hypotheekrenteaftrek
Bij onvoldoende inkomen
Wanneer u onvoldoende inkomen of draagkracht heeft om een krediethypotheek of aflossingsvrije hypotheek af te sluiten, omdat u bijvoorbeeld van een AOW leeft of in de bijstand zit, dan bieden een aantal hypotheekverstrekkers de ‘opeethypotheek’ aan.
Een opeethypotheek bestaat vaak uit twee delen. Een deel waaruit u ineens of in maandelijkse termijnen de overwaarde kunt verzilveren en een deel waaruit u de hypotheekrente betaalt. Wanneer u in de bijstand zit, verloopt het traject via de Sociale Verzekeringsbank.
Een opeethypotheek is bedoeld als aanvulling op het inkomen van AOW’ers die niet voldoen aan de officiële inkomensnorm voor hypotheken. Het aantal hypotheekverstrekkers dat een opeethypotheek als verzilver hypotheek aanbiedt, is echter beperkt. Daarbij kan iedere hypotheekverstrekker zijn eigen regels bepalen. Bij de ene hypotheekverstrekker kunt u met een opeethypotheek bijvoorbeeld tot uw dood in het huis blijven wonen, bij een ander kunt u maximaal €300.000 opnemen of maximaal 60% van de waarde van de woning.
Voordelen:
- Ook mogelijk voor AOW’ers die niet aan de officiële inkomensnorm voldoen
Nadelen:
- Beperkt aantal aanbieders
Meer informatie
Het verzilveren van de overwaarde van uw woning doet u natuurlijk vooral zodat u in uw eigen huis kunt blijven wonen. Een huis waarin u zich prettig voelt, waar de kinderen opgegroeid zijn en dat staat in een plaats waar u een heel leven opgebouwd hebt. Bovendien zit u eigenlijk niet meer te wachten op een verhuizing met alle bijbehorende stress, verhuiskosten en rompslomp. De overwaarde van het huis verzilveren is dan ideaal.
Wanneer u precies wilt weten hoe hoog bij een verzilver hypotheek de rente bedraagt of wanneer u de maximale hoogte van de verzilver hypotheek wilt laten berekenen, kunt u daarvoor bij de Hypotheekadviseur terecht. Ook kunt u via ons direct een verzilver hypotheek afsluiten of een opeethypotheek afsluiten. Wij weten bij welke hypotheekverstrekkers u de overwaarde van uw woning kunt verzilveren en welke regels hiervoor gelden. Neem vrijblijvend contact met ons op om een afspraak te maken voor een kennismakingsgesprek bij een vestiging bij u in de buurt.
Mogelijk komt er in de toekomst naast een verzilver hypotheek ook een zorghypotheek om voldoende inkomen te hebben om de zorgkosten te betalen. Uiteraard brengen we u daarover op de hoogte als het zover is.